Inhoud
Ga je bouwen of verbouwen? Vraag dan na of de bestaande constructies vergund zijn of vergund geacht zijn.
Het vergunningenregister
Elke omgevingsvergunning die het gemeentebestuur aflevert, wordt opgenomen in het gemeentelijk vergunningenregister. Sinds het najaar van 2014 is het vergunningenregister van de gemeente Beerse goedgekeurd.
Dat register kan door het publiek worden geraadpleegd. Ook notarissen zijn verplicht om bij een verkoop het register te raadplegen.
Gevolgen voor de aanvrager van een omgevingsvergunning
Als gevolg van de goedkeuring van het vergunningenregister moet de gemeente telkens bij een concrete vergunningsaanvraag nagaan of de reeds bestaande constructies vergund zijn of als ‘vergund geacht’ kunnen beschouwd worden.
Voor constructies waarvoor een rechtmatige vergunning werd afgeleverd of waarvoor reeds een registratiebeslissing genomen werd, stelt zich geen probleem.
Wanneer er nog geen gegevens bekend zijn, kan een intern onderzoek in functie van de opname in het vergunningenregister plaatsvinden. Vermits dit onderzoek afhankelijk is van voldoende aangeleverde bewijslast, is het mogelijk dat dat onderzoek nog niet is afgerond binnen de termijn dat de vergunningsaanvraag behandeld moet worden. Dit kan gevolgen hebben voor de beslissing van het college betreffende uw dossier.
Twijfel je? Neem vóór het indienen van de aanvraag van je omgevingsvergunning contact op met de dienst omgeving om na te gaan of de bestaande constructies vergund of ‘vergund geacht’ zijn.
Opname als vergund geacht
Voor oude, reeds lang bestaande gebouwen en constructies is het moeilijk om de vergunningstoestand ervan te achterhalen. Daarom werd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening het vermoeden van vergunning in het leven geroepen. Dat maakt het mogelijk om constructies als ‘vergund geacht’ op te nemen in het vergunningenregister. In dat geval wordt dan gedaan alsof voor het gebouw of de constructie een vergunning bestaat, terwijl die in werkelijkheid niet kan worden voorgelegd.
Er bestaan twee soorten vermoedens van vergunning:
- Het onweerlegbaar vermoeden van vergunning:
constructies waarvan kan worden aangetoond dat ze werden opgericht vóór 22 april 1962 genieten het onweerlegbaar vermoeden van vergunning.
- Het weerlegbaar vermoeden van vergunning:
constructies waarvan kan worden aangetoond dat ze werden opgericht in de periode vanaf 22 april 1962 en vóór 6 november 1977 genieten het weerlegbaar vermoeden van vergunning. Het vermoeden kan dus door de overheid weerlegd worden, maar het enige geldige tegenbewijs is een proces-verbaal of een niet-anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van 5 jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.
Het toepassen van het vermoeden van vergunning is dus afhankelijk van de datum waarop het gebouw of de constructie werd opgericht. De bewijslast daarvoor ligt bij diegene die zich op het vermoeden van vergunning wenst te beroepen.
Procedure
Informeer jezelf
Als je een gebouw of constructie wil (ver)kopen, is het van
belang te weten of er al dan niet een vergunning voor bestaat en er dus geen sprake is van een bouwmisdrijf. Contacteer de dienst omgeving van de gemeente bij vragen of twijfel over de vergunde situatie.
Dossiersamenstelling
Een aanvraag tot opname ‘als vergund geacht’ moet gestaafd worden met bewijsstukken waaruit de oprichtingsdatum van de constructie(s) valt op te maken.Wanneer je meent voldoende bewijsstukken verzameld te hebben, bezorg je deze - samen met een aanvraagformulier, een korte motivatienota met beschrijving van de constructie in kwestie en enkele recente kleurenfoto’s ervan - aan de dienst omgeving van de gemeente.
Als geldig bewijs kunnen gelden (lijst is niet beperkend):
- kadastrale uittreksels, mutatieschetsen of schattingsverslagen
- gedateerde luchtfoto’s waarop de contouren van de constructies duidelijk te zien zijn
- gedateerde foto’s of postkaarten waaruit de dateringduidelijk blijkt
- bewijs van inschrijving in bevolkingsregister
- bewijzen kadastraal inkomen
- facturen van aannemers of van aankoop goederen die refereren naar de oprichting
- rekeningen van nutsvoorzieningen
- notariële aktes
- gedateerde opmetingsplannen
- huurcontracten
- getuigenverklaringen
- ...
Opgelet!
Meestal zal er een combinatie van verschillende bewijsstukken nodig zijn. Uit de aangevoerde bewijzen moet immers blijken dat de constructie in zijn huidige vorm als ‘vergund geacht’ kan worden beschouwd. Bijvoorbeeld een bewijs van inschrijving in het bevolkingsregister zegt op zich niets over de constructie. Als uit foto’s van de huidige toestand een duidelijke recente verbouwing blijkt waarvoor geen vergunning bekend is, zal dat deel zeker uitgesloten worden van opname.
Dossierverloop
Na indiening van je aanvraag worden de voorgelegde bewijzen onderzocht en wordt nagegaan of er tegenbewijzen bekend zijn (PV’s of niet anonieme bezwaarschriften, daterend van binnen 5 jaar na oprichting van de constructie).
Dat onderzoek kan – afhankelijk van de bewijzen die moeten worden aangereikt – enkele maanden in beslag nemen.
Daarna wordt de aanvraag met de geleverde bewijzen en eventuele tegenbewijzen voorgelegd aan het college van burgemeester en schepenen.
Hun beoordeling is dan:
- ofwel de opname met onweerlegbaar vermoeden van vergunning als werd aangetoond dat de constructie dateert van vóór de wet op Stedenbouw (1962)
- ofwel de opname met weerlegbaar vermoeden van vergunning als werd aangetoond dat de constructie minstens dateert van vóór de inwerkingtreding van het gewestplan (1977). Dat betekent dat het vermoeden van vergunning nog kan worden tegengesproken door een geldig tegenbewijs dat geleverd wordt binnen het jaar na opname in het vergunningenregister. Dat tegenbewijs moet dan wel dateren van binnen 5 jaar na oprichting van de constructie.
- (opgelet: die periode van 1 jaar geldt niet als het goed gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied. Dan kan het vermoeden ten allen tijde nog tegengesproken worden)
- ofwel de weigering tot opname van (een deel van) de constructie
Het resultaat van die beoordeling wordt je per (aangetekende) post toegestuurd.
Beroep
Wanneer het college van burgemeester en schepenen een weigering tot opname als vergund geacht uitspreekt (die beslissing moet steeds gemotiveerd zijn), dan heeft de aanvrager nog de mogelijkheid om in beroep te gaan bij de Raad voor Vergunningenbetwistingen.
Wat indien opname ook in beroep geweigerd wordt?
Weigering tot opname in beroep betekent nog niet per definitie het einde van het verhaal. Er bestaat dan nog de mogelijkheid om een regularisatiedossier in te dienen.
Hou er wel rekening mee dat de aanvraag moet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften die nu gelden op het perceel. Regularisatie zal dus niet in alle gevallen mogelijk zijn!
De aanvraag moet voldoen aan de huidige verordeningen voor woonkwaliteit, toegankelijkheid, brandveiligheid, enzovoort. Deze aanvraag vereist bijna altijd de medewerking van een architect.
Kostprijs
De gemeenteraad heeft op 22 december 2022 een retributiereglement goedgekeurd voor het aanvragen van administratieve stukken dienst omgeving waarin de kosten voor de aanvraag werden opgenomen.
Voor wie
Burger, Onderneming